Lo que conviene saber
¿Es buena idea pedir 70.000 euros para cancelar la hipoteca del banco y bajar la cuota?
Pedir 70.000 euros para cancelar la hipoteca del banco y bajar la cuota rara vez es buena idea por sí solo, porque una hipoteca bancaria suele tener un interés más bajo que nuestro TIN, que parte del 10 %. La cuota solo bajaría alargando el plazo, y pagarías más en total. Tiene sentido cuando además resuelves otras deudas, un ASNEF o una situación de impago. Antes, intenta negociar con tu banco una novación o un plazo mayor.
¿Qué riesgo real hay de perder la vivienda por un préstamo de 60.000 euros?
El riesgo de perder la vivienda por un préstamo de 60.000 euros existe si dejas de pagar, pero la ley no permite ejecutarla por un retraso puntual. Con la Ley 5/2019, el préstamo solo puede darse por vencido tras impagos que alcancen el 3 % del capital o 12 cuotas en la primera mitad del plazo, o el 7 % o 15 cuotas en la segunda, y después de un mes de requerimiento. Si prevés dificultades, cuéntanoslo cuanto antes: con tiempo hay más opciones.
¿Qué ingresos mensuales necesito para que me presten 70.000 euros con garantía?
Para que te presten 70.000 euros con garantía necesitas unos ingresos netos de al menos 1.690 € al mes si lo devuelves en 20 años, porque la cuota, de unos 676 € con un TIN del 10 %, puede llegar como máximo al 40 % de lo que ingresas. A 15 años la cuota sube a unos 752 € y los ingresos necesarios, a unos 1.880 €. Si ya pagas otros préstamos, su cuota se suma. Compara plazos en préstamos a largo plazo.
¿Me compensa pedir 70.000 euros a 20 años o vender mi segunda vivienda?
Vender tu segunda vivienda suele compensar más que pedir 70.000 euros a 20 años si no te genera rentas y no piensas usarla, porque ese préstamo supondría unos 92.000 € de intereses con un TIN del 10 %. Si la segunda vivienda está alquilada o esperas que se revalorice, mantenerla puede tener sentido. Haz la cuenta completa: la venta también tiene costes, como el IRPF de la ganancia y la plusvalía municipal.
¿Qué ocurre con mi préstamo de 60.000 euros si después bajan los tipos de interés?
Si después bajan los tipos de interés, tu cuota de 60.000 euros no cambia, porque nuestros préstamos se firman con cuota fija durante todo el plazo. Eso te protege si los tipos suben, pero no te beneficia si bajan. Si llegara a compensarte, podrías cancelar el préstamo y refinanciarlo en mejores condiciones, porque la cancelación anticipada parte del 0 % y su coste exacto ya figura en tu FEIN.
Cómo lo hacemos en Prestamistas.es
¿Aceptáis una segunda residencia en la costa como garantía para 60.000 euros?
Una segunda residencia en la costa sirve como garantía para 60.000 euros: no hace falta que sea tu vivienda habitual. Una sociedad homologada la tasa según el mercado de esa zona y el préstamo no supera el 40 % de su valor. Si la alquilas en temporada, esas rentas pueden ayudar a acreditar ingresos siempre que estén declaradas. Más detalles en
préstamos con garantía hipotecaria.
¿Me pedís documentación extra por solicitar 70.000 euros en lugar de un importe menor?
Para 70.000 euros te pedimos la misma documentación que para un importe menor: DNI, nota simple o escritura del inmueble, justificantes de ingresos y el último recibo de cada préstamo vigente, más el certificado de deuda si estás en ASNEF. Lo que puede cambiar es el detalle: con importes altos quizá necesitemos ver más meses de ingresos o la declaración de la renta completa para confirmar que la cuota cabe.
¿Puede pagarse en la firma la deuda del aval que me reclama el banco con los 60.000 euros?
La deuda del aval que te reclama el banco puede pagarse en la propia firma con los 60.000 euros, reteniendo ese importe del préstamo y entregándolo al banco. Para hacerlo necesitamos un certificado con la deuda exacta a esa fecha, intereses y gastos incluidos. Si el banco ya ha embargado tu vivienda, la anotación se cancela después en el Registro. Es una forma de reunificar deudas en una sola cuota.
¿Me dais 60.000 euros si la vivienda tiene una tasación antigua más alta?
Los 60.000 euros se calculan con una tasación actual, no con una antigua aunque sea más alta. Los certificados de tasación caducan a los seis meses según la Orden ECO/805/2003, y el valor debe reflejar el mercado de hoy. Una sociedad homologada por el Banco de España hace una tasación nueva, y sobre ese valor se aplica el máximo de financiación. Si la vivienda se ha revalorizado, la nueva tasación también juega a tu favor.
¿Tengo que estar empadronado en la vivienda que aporto para pedir 60.000 euros?
No hace falta que estés empadronado en la vivienda que aportas para pedir 60.000 euros: puede ser tu vivienda habitual, una segunda residencia o un piso alquilado. En la escritura sí se declara si es tu vivienda habitual, porque esa condición tiene protecciones especiales en caso de ejecución. Si es tu domicilio, el empadronamiento ayuda a acreditarlo, pero no es un requisito del préstamo.
Conceptos que te ayudan a decidir
¿Qué ocurre con los seguros vinculados a la hipoteca cuando la cancelas antes de tiempo?
Cuando cancelas antes una hipoteca, la Ley 5/2019 te da derecho a que te devuelvan la parte de la prima no consumida de los seguros vinculados al préstamo, como el de vida o el de hogar, salvo que decidas mantenerlos con un nuevo beneficiario. El seguro de daños del inmueble conviene conservarlo igualmente, porque protege tu vivienda aunque ya no haya préstamo. Pide por escrito a la aseguradora la devolución de esa parte de la prima.
¿Cómo tributa en el IRPF la ganancia al vender una segunda vivienda?
La ganancia por vender una segunda vivienda tributa en el IRPF dentro de la base del ahorro, con tipos progresivos por tramos. Se calcula restando al precio de venta, menos sus gastos, el precio de compra más los gastos e impuestos que pagaste, y descontando las amortizaciones si estuvo alquilada. Al no ser tu vivienda habitual, no se aplica la exención por reinversión. Si tienes más de 65 años, existen vías específicas para reducir el impuesto.
¿Qué es el beneficio de excusión del fiador y por qué casi siempre se renuncia?
El beneficio de excusión es el derecho del fiador a que el acreedor reclame primero al deudor y ejecute sus bienes antes de dirigirse contra él, según el artículo 1830 del Código Civil. Casi siempre se renuncia en el contrato porque los acreedores lo exigen: así pueden reclamar directamente al fiador, que pasa a responder de forma solidaria. Si alguien te avala, conviene que sepa exactamente qué firma.
¿Qué es la compensación por riesgo de tipo de interés al cancelar una hipoteca?
La compensación por riesgo de tipo de interés es lo que puede cobrar el prestamista si cancelas un préstamo a tipo fijo y los tipos de mercado han bajado, porque pierde un interés que hoy no podría conseguir. Con la Ley 5/2019, solo procede si existe una pérdida financiera real y nunca supera el 2 % del capital devuelto en los diez primeros años ni el 1,5 % después. En nuestros préstamos, devolver antes cuesta desde el 0 %.
¿Qué protección especial tiene la vivienda habitual en una ejecución hipotecaria?
La vivienda habitual cuenta con protecciones reforzadas en una ejecución hipotecaria. Si la subasta queda desierta, el acreedor solo puede adjudicársela por el 70 % del valor de subasta, o por el 60 % si lo que se le debe es inferior a ese 70 %, y los intereses de demora se limitan al interés pactado más tres puntos. Rigen además las garantías generales: vencimiento anticipado solo con los impagos mínimos de la Ley 5/2019 y un tipo de subasta no inferior al 75 % de la tasación.
