Lo que conviene saber
¿Me conviene más pedir un préstamo para reformar o vender y comprar una vivienda ya reformada?
Reformar con un préstamo suele convenir más cuando te gusta la zona y la vivienda tiene buena base, porque evitas los gastos de vender y comprar: impuestos, notaría, registro, comisiones y mudanza. Vender y comprar una vivienda ya reformada encaja mejor si la casa ya no se adapta a tus necesidades o la obra sería muy cara. Compara el coste total de cada opción, incluidos los intereses del préstamo, antes de decidir.
¿Conviene tener la licencia y el presupuesto cerrados antes de pedir el préstamo para la reforma?
Conviene tener al menos un presupuesto cerrado antes de pedir el préstamo para la reforma, porque fija el importe que necesitas y evita quedarte corto a mitad de obra. La licencia o la comunicación previa al ayuntamiento no hace falta para el estudio del préstamo, pero sí antes de empezar la obra, y tramitarla a tiempo evita paradas y sanciones. Con ambas cosas claras, el calendario de la financiación y el de la obra encajan mejor.
¿Sube el valor de tasación de mi vivienda después de reformarla?
El valor de tasación suele subir después de una reforma que mejora el estado de conservación, la distribución o la eficiencia energética, porque el tasador compara con viviendas reformadas de la zona. Rara vez sube tanto como lo invertido: una cocina de alta gama no se refleja euro a euro. Para el préstamo, la vivienda se tasa en su estado actual, antes de la obra, salvo que la reforma ya esté terminada.
¿Qué reformas aumentan más el valor de una vivienda si luego quiero venderla?
Las reformas que más aumentan el valor de una vivienda para venderla son las que resuelven problemas de fondo y de uso: instalaciones eléctricas y de fontanería nuevas, cocina y baños actualizados, mejor aislamiento y ventanas, y una distribución con más luz. Las que mejoran la calificación energética pesan cada vez más. Las obras muy personales, como acabados de lujo o diseños singulares, rara vez se recuperan en el precio.
¿Hay ayudas públicas para reformas de eficiencia energética compatibles con un préstamo?
Las ayudas públicas a la rehabilitación energética son compatibles con un préstamo: las convocan comunidades autónomas y ayuntamientos, en los últimos años con fondos europeos, y se suman a las deducciones temporales del IRPF por obras de mejora energética. Suelen cobrarse después de la obra y exigir que se acredite el ahorro conseguido, así que el préstamo cubre el gasto mientras llega la ayuda. Consulta la convocatoria vigente en tu comunidad.
Cómo lo hacemos en Prestamistas.es
¿Puedo pedir más de lo que cuesta la obra para cubrir imprevistos de la reforma?
Puedes pedir algo más de lo que cuesta la obra para cubrir imprevistos, siempre que el total no pase del 40 % de la tasación de tu vivienda y la cuota quepa en tus ingresos. Es prudente dejar un colchón sobre el presupuesto, porque en casi todas las reformas aparece algo que no estaba previsto. Como el importe se entrega completo en la firma, ese margen queda disponible desde el principio y no exige otra operación.
¿Puedo poner como garantía otra vivienda distinta de la que voy a reformar?
Nuestros prestamistas particulares y privados aceptan como garantía otra vivienda distinta de la que vas a reformar, como un piso alquilado, una segunda residencia o la casa de un familiar que firme como hipotecante no deudor. El importe se calcula sobre la tasación del inmueble que aportas y la vivienda en obras queda libre de cargas. Es útil si la que reformas aún tiene hipoteca o está a nombre de otra persona. Lo explicamos en
préstamos con garantía hipotecaria.
¿Tengo que destinar todo el préstamo para reformas a la obra presupuestada?
El préstamo para reformas no exige justificar con facturas el destino de cada euro: el importe se entrega en la firma y lo administras tú. Aun así, en la solicitud nos cuentas para qué lo necesitas y el importe se ajusta a esa necesidad, que puede incluir la obra y, si quieres,
agrupar alguna deuda pendiente. Lo sensato es no pedir más de lo necesario, porque cada euro de más genera intereses durante años.
¿Me cobráis comisión si devuelvo el préstamo de la reforma al vender la vivienda?
Si devuelves el préstamo de la reforma al vender la vivienda, la comisión de cancelación anticipada parte del 0 % y, si existe, su importe exacto figura en la FEIN antes de firmar; la Ley 5/2019 fija además un máximo legal en préstamos a consumidores. En la compraventa se paga al prestamista lo pendiente con parte del precio y se cancela la hipoteca, de modo que el comprador recibe la vivienda libre de cargas.
¿Podéis darme la viabilidad del préstamo antes de pedir presupuestos a constructores?
Podemos darte la viabilidad del préstamo antes de pedir presupuestos a constructores, en 24-48 horas, con un importe orientativo de la obra y los datos de tu vivienda y tus ingresos. Así sabes cuánto puedes pedir y qué cuota tendrías antes de comprometerte con nadie. El importe definitivo se fija cuando tengas el presupuesto elegido, antes de preparar la FEIN.
Conceptos que te ayudan a decidir
¿Cuándo se aplica el IVA reducido a una reforma de vivienda?
El IVA reducido del 10 % se aplica a las obras de renovación y reparación de una vivienda cuando las encarga una persona física para su uso particular, la construcción o la última rehabilitación terminó al menos dos años antes y los materiales que aporta el constructor no superan el 40 % de la base imponible (art. 91.Uno.2.10.º de la Ley del IVA). Si se supera ese porcentaje, se aplica el 21 %. Pide que el presupuesto lo detalle.
¿Qué deducciones del IRPF hay por obras de mejora de la eficiencia energética?
La Ley del IRPF ha permitido en los últimos ejercicios deducir el 20 % de lo invertido en obras que reduzcan al menos un 7 % la demanda de calefacción y refrigeración, el 40 % si bajan un 30 % el consumo de energía no renovable o logran la calificación A o B, y el 60 % en la rehabilitación energética de edificios residenciales. Se acredita con certificados antes y después, y es una deducción temporal: confirma su vigencia en el año de la obra.
¿Para qué sirve el certificado de eficiencia energética antes y después de una reforma?
El certificado de eficiencia energética califica la vivienda de la A a la G según su consumo y sus emisiones; emitido antes y después de una reforma, acredita la mejora conseguida, que es lo que exigen las deducciones del IRPF y la mayoría de ayudas de rehabilitación. Lo firma un técnico competente y se registra en la comunidad autónoma. Además, es obligatorio para vender o alquilar la vivienda (Real Decreto 390/2021).
¿Quién paga una derrama aprobada si se vende el piso antes de abonarla?
Quién paga una derrama aprobada antes de la venta depende, ante todo, de lo que pacten comprador y vendedor en la escritura; sin pacto, el criterio más seguido por los tribunales es que paga quien sea propietario cuando vence cada pago. Frente a la comunidad, el vendedor debe declarar en la escritura las deudas pendientes y aportar un certificado (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal), y el piso responde de lo adeudado del año en curso y los tres anteriores.
¿Qué es la inspección técnica del edificio y qué obras puede obligar a hacer?
La inspección técnica del edificio, la ITE, es la revisión periódica obligatoria del estado de conservación de un edificio que exigen ayuntamientos y comunidades autónomas a partir de cierta antigüedad, a menudo entre 30 y 50 años según la normativa local. Si detecta deficiencias en la estructura, la fachada, la cubierta o las instalaciones, la comunidad queda obligada a repararlas en un plazo, normalmente con una derrama, que puedes financiar con la garantía de tu vivienda.
