Lo que conviene saber
¿Se puede parar una subasta que ya tiene fecha en el Portal del BOE?
Sí: se puede parar una subasta mientras el inmueble no se haya adjudicado y sigas siendo el titular. La publicación en subastas.boe.es abre un plazo de pujas de 20 días naturales y, hasta el decreto de adjudicación, el deudor puede pagar la deuda y liberar el bien. Con la fecha de cierre delante, el estudio se resuelve en 24-48 horas y te decimos si el calendario da de sí.
¿Hasta qué momento se puede pagar la deuda para detener una subasta judicial?
Hasta el decreto de adjudicación. En la ejecución hipotecaria de la vivienda habitual, el artículo 693.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite liberar el inmueble consignando lo vencido, cuotas, intereses de demora y costas, sin el consentimiento del banco, incluso con el préstamo ya vencido anticipadamente. Si no es vivienda habitual, hace falta que el acreedor acepte, y lo habitual es que acepte el pago íntegro. Dictado el decreto, el inmueble cambia de titular y ya no hay marcha atrás.
¿Puedo pedir un préstamo con la vivienda embargada o con la nómina embargada?
Sí. Una vivienda con anotación de embargo puede aportarse como garantía mientras sigas siendo su titular: el préstamo sirve para pagar esa deuda y cancelar la anotación. Si lo embargado es la nómina o una cuenta, se estudia igual, con el inmueble como garantía y contando los ingresos que puedas justificar, incluida la parte de la nómina que no está retenida; la nómina solo se embarga por encima del salario mínimo y por tramos (art. 607 LEC).
¿Se puede parar una subasta de Hacienda o de la Seguridad Social pagando la deuda?
Sí, hasta la adjudicación. El artículo 172.3 de la Ley General Tributaria obliga a la Agencia Tributaria a liberar los bienes embargados si el deudor paga la deuda y las costas en cualquier momento anterior a la adjudicación; en los expedientes de la Tesorería General de la Seguridad Social el levantamiento se pide con la carta de pago y se resuelve caso a caso. El importe se certifica con recargos e intereses a fecha de pago y se transfiere al organismo en la firma; la carta de pago cancela la anotación en el Registro.
¿Qué pasa con la deuda si la casa se subasta y el precio no cubre lo que debo?
Sigues debiendo la diferencia. El artículo 579 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al acreedor continuar la ejecución contra el resto de tu patrimonio por lo que quede tras aplicar el precio de remate. Si la vivienda habitual se la adjudica el propio acreedor o quien él designe, la ley te libera pagando el 65 % del resto en cinco años o el 80 % en diez. Por eso conviene actuar antes del remate: pagando la deuda se conserva la casa y no queda ningún resto por reclamar.
Cómo lo hacemos en Prestamistas.es
¿Quién paga al acreedor y cómo se cancela la anotación de embargo?
El préstamo lo estructuramos a través de nuestros prestamistas particulares y privados de toda España, con la garantía de la vivienda embargada o de otro inmueble, y el dinero se transfiere directamente al acreedor en la notaría o se consigna en el juzgado. Kontactalia Finance, empresa inscrita en el Banco de España (D238) y en el Registro Estatal de Empresas de concesión de créditos hipotecarios e intermediación financiera (REEIF) de la Dirección General de Consumo, n.º 439/2013, pide el certificado de deuda, prepara la FEIN y coordina la firma con la fecha de cierre de pujas; la carta de pago o el mandamiento del juzgado se llevan al Registro para cancelar la anotación.
¿Cuánto dinero dan en un préstamo para cancelar un embargo y con qué interés y plazo?
Desde 15.000 € y hasta un máximo del 40 % del valor de tasación; lo habitual está entre el 25 % y el 40 %, según ingresos, garantía y perfil. Si el inmueble ya tiene hipoteca, el préstamo la cancela y ese importe se suma al que necesitas, todo dentro de ese máximo. El TIN parte del 10 % anual, el plazo llega a 20 años y la cancelación anticipada parte del 0 %. De ese importe se paga primero la deuda certificada y los gastos; el resto lo recibes tú.
¿Cuánto tarda un préstamo para parar una subasta y llego a tiempo si cierra en tres semanas?
En torno a 15 días desde que la documentación está completa: llamada en menos de 24 horas, viabilidad en 24-48 horas, tasación, FEIN y 10 días naturales de reflexión, 14 en Cataluña, cuando firmas como consumidor. Tres semanas son suficientes si el certificado de deuda y la nota simple llegan en los dos primeros días; con menos margen es muy justo y te lo diremos. Acreditamos al acreedor que el pago está en marcha, pero la suspensión de la subasta la pide él y la decide el juzgado.
¿Tengo que adelantar dinero para que paréis la subasta?
No. No se paga nada antes de la firma ante notario: ni estudio, ni reserva, ni «gastos de desbloqueo». Honorarios y apertura se liquidan dentro del préstamo el día de la firma, con su importe exacto en la FEIN; la tasación la pagas al encargarla. Notaría, registro y AJD los paga el prestamista. Si alguien te pide una transferencia previa para parar tu subasta, es una estafa con toda probabilidad; lo explicamos en
préstamos privados sin pagar por adelantado.
¿Puedo levantar el embargo de mi cuenta o de mi coche aportando la vivienda de un familiar?
Sí. La garantía puede ser un inmueble de un tercero, un padre, una pareja, un hermano, que consienta hipotecarlo: es la figura del hipotecante no deudor, que firma la escritura ante el notario sin convertirse en deudor del préstamo. Con ese inmueble se paga la deuda que originó el embargo de la cuenta, del vehículo o de la nómina, y el organismo o el juzgado lo levanta. Al tercero se le explica su riesgo con la misma FEIN y el mismo periodo de reflexión que a ti.
Conceptos que te ayudan a decidir
¿Qué es una quita hipotecaria y cómo se negocia con el banco?
Una quita hipotecaria es la reducción de parte del capital pendiente que el acreedor acepta para que el deudor pueda pagar el resto. Es potestativa del banco: la concede cuando ejecutar y subastar le sale peor. Se pide por escrito, con la situación económica acreditada y una propuesta de pago concreta. Dentro del Código de Buenas Prácticas el banco debe estudiar primero una reestructuración y, si no es viable, aceptar la dación en pago; la quita puede ofrecerla, pero no está obligado. Si no la acepta, la salida práctica es pagar lo vencido con un préstamo con garantía y negociar el resto sin la subasta encima.
¿Qué es el remate hipotecario y por qué el precio suele quedar por debajo del mercado?
El remate es el acto con el que la subasta termina: el bien se adjudica al mejor postor por el precio de remate, que se aplica a la deuda, los intereses y las costas. Si sobra, el remanente es del deudor; si falta, el acreedor puede seguir reclamando el resto (art. 579 LEC). Quien compra en subasta asume cargas, plazos y riesgo de ocupación, y por eso puja por debajo del valor de mercado; el deudor pierde esa diferencia. Pagar la deuda antes del remate evita perder por 25.000 € una vivienda que vale 200.000 €.
¿Qué es la ejecución hipotecaria y cuántas cuotas impagadas hacen falta para que el banco la inicie?
La ejecución hipotecaria, o juicio hipotecario, es el procedimiento de los artículos 681 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil: con la escritura de hipoteca como título, el banco pide directamente la subasta del inmueble. Las causas de oposición son tasadas (art. 695): garantía extinguida, cantidad mal calculada o cláusula abusiva. Para iniciarla, la Ley 5/2019 exige al banco al menos 12 cuotas impagadas o el 3 % del capital en la primera mitad del préstamo, y 15 cuotas o el 7 % en la segunda.
¿Qué diferencia hay entre una ejecución hipotecaria y una ejecución ordinaria por un préstamo personal o un aval?
En la ejecución hipotecaria el banco ejecuta la vivienda hipotecada que garantizaba su préstamo. En la ejecución ordinaria la deuda viene de un préstamo personal, una tarjeta, una deuda con la comunidad o un aval que firmaste: respondes con todos tus bienes presentes y futuros (art. 1911 del Código Civil) y el juzgado embarga la vivienda cuando el resto no cubre lo reclamado. Las dos se frenan pagando; cambia el documento que hay que pedir: el certificado del banco en la primera y la liquidación de la deuda del juzgado en la segunda.
¿El juzgado puede suspender la subasta si llego a un acuerdo con el acreedor?
Puede, y hay dos vías. El artículo 19.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil permite que ejecutante y ejecutado pidan juntos la suspensión del procedimiento, por un máximo de sesenta días. El artículo 640 abre un convenio de realización: se convoca una comparecencia para pactar cómo se realiza el bien y, aprobado el acuerdo, la ejecución sobre él queda suspendida. Las dos necesitan la conformidad del acreedor, que llega cuando hay dinero cierto sobre la mesa y una fecha de firma; las presenta tu abogado; el préstamo ya estudiado y la fecha de firma son lo que hace que el acreedor se siente a hablar.
