Lo que conviene saber
¿Un prestamista particular presta dinero a una empresa?
Sí. Los prestamistas particulares y privados que colaboran con Prestamistas.es prestan a sociedades y autónomos con la garantía de un inmueble, igual que a un particular. Lo que cambia es el régimen: cuando firma una sociedad la operación es mercantil, con oferta vinculante por escrito y sin periodo de reflexión, y la firma suele llegar en torno a 7-10 días con la documentación completa.
¿Qué garantía pide un prestamista privado a una sociedad?
Un inmueble con margen entre su valor de tasación y las cargas: un local, una nave, una oficina o un solar de la sociedad, o la vivienda de un socio que firme como hipotecante no deudor. La hipoteca se inscribe en el Registro de la Propiedad a favor del prestamista y, si el inmueble ya tiene una hipoteca, el préstamo la cancela en la misma firma.
¿Puede pedirlo un autónomo o solo una sociedad?
Los dos. El autónomo firma como persona física: si el inmueble que aporta es su nave, su local o un solar, la operación es mercantil, como la de una sociedad; si aporta su vivienda, entra en la Ley 5/2019, con FEIN, periodo de reflexión y una firma que se va a unas tres semanas. En los dos casos acredita su rendimiento neto, no la facturación, y el préstamo se decide por la garantía y por esa capacidad de devolución.
¿Qué cambia entre pedir el préstamo como particular y como empresa?
El régimen y los márgenes. A un particular que hipoteca su vivienda lo protege la Ley 5/2019: FEIN, periodo de reflexión, importe hasta el 40 % de la tasación y firma en torno a tres semanas. Cuando firma una sociedad la operación es mercantil: oferta vinculante en lugar de FEIN, sin periodo de reflexión, importe hasta el 50 % de la tasación, plazos más cortos a partir de 1 M€ y firma en torno a 7-10 días. El tipo de interés es fijo en los dos casos y se concreta en el estudio. En cuanto a la CIRBE: si el prestamista solo opera con empresas y no está obligado a declarar a la Central de Información de Riesgos, el préstamo no computa en ella; los prestamistas regulados que trabajan con particulares sí lo declaran.
¿Puede conseguir el préstamo una empresa con RAI, ASNEF o un ejercicio con pérdidas?
Sí, si hay garantía con margen y una capacidad de devolución que se pueda acreditar: alquileres, la actividad actual o una venta prevista. Nuestros prestamistas particulares y privados no deciden por el scoring bancario ni por el fichero, sino por el inmueble y por cómo se devolverá el préstamo. La deuda que originó la inscripción en RAI o ASNEF puede pagarse desde la notaría para pedir después la baja del fichero.
Cómo lo hacemos en Prestamistas.es
¿Qué miráis para aprobar un préstamo a una sociedad?
Dos cosas: la garantía y la capacidad de devolución. De la garantía, el valor de tasación, las cargas que tenga y a quién pertenece, a la sociedad o a un socio. De la capacidad, las cuentas anuales, los últimos modelos 303 y los ingresos regulares del negocio, o la salida prevista si el capital se devuelve al vencimiento. Con la nota simple y las cuentas, en 24-48 horas te decimos si la operación encaja, con quién se tramita y con qué condiciones; la aprobación definitiva llega con la tasación.
¿Cómo se paga a Hacienda, a la Seguridad Social o a un proveedor con el préstamo?
Desde la notaría. Antes de la firma pedimos a cada acreedor el certificado de deuda o la carta de pago y, el día de la firma, cada importe se entrega a su acreedor por cheque bancario o transferencia; el resto lo recibe la empresa ese mismo día. Así la deuda con Hacienda o la Seguridad Social queda saldada, se pide el levantamiento del embargo si lo había y la empresa recupera el certificado de estar al corriente de pago.
¿Y si el inmueble de la empresa ya tiene una hipoteca con el banco?
Se puede. Lo habitual es que el nuevo préstamo cancele esa hipoteca en la misma firma: el banco emite el certificado de deuda, se paga desde la notaría y el prestamista queda en primer rango. El importe total, hipoteca cancelada más dinero nuevo, no supera el 50 % de la tasación. Mantener la hipoteca del banco y poner la nueva en segundo rango solo se estudia de forma excepcional, cuando la primera deja mucho margen.
¿Tenéis una marca especializada en financiación para empresas?
Sí. En Prestamistas.es tramitamos las operaciones de empresa sencillas: un inmueble, una sociedad y un destino claro. Para las de mayor importe, con varias sociedades, varias garantías o una estructura que no encaja con un prestamista particular, el Grupo Kontactalia tiene Financia-T, su marca especializada en financiación para empresas, que trabaja con fondos de deuda, family offices, inversores institucionales y crowdfunding; por ejemplo, la
liquidez sobre inmuebles para empresas de Financia-T. Cuéntanos el caso una sola vez y te decimos en 24-48 horas quién lo lleva.
¿Qué cuesta el préstamo además de los intereses?
Lo que figura en la oferta vinculante antes de firmar: la comisión de apertura del prestamista, nuestros honorarios de intermediación, la tasación, la notaría y la inscripción de la hipoteca en el Registro. Los honorarios y la apertura se incluyen en el importe del préstamo y se descuentan en la firma; no hay que adelantar nada para el estudio ni para la oferta. La tasación la encarga la empresa a una sociedad homologada cuando la operación es viable.
Conceptos que te ayudan a decidir
¿Se aplica la Ley 5/2019 si firma mi empresa?
No. La Ley 5/2019 protege al consumidor que hipoteca una vivienda; cuando firma una sociedad la operación es mercantil y se rige por el Código de Comercio y la Ley 2/2009: recibes una oferta vinculante con todas las condiciones, sin FEIN ni periodo de reflexión, y firmas ante el notario que elijas. Si el inmueble es la vivienda de un socio que firma como persona física, esa parte sí queda bajo la Ley 5/2019.
¿Qué es la oferta vinculante y en qué se diferencia de la FEIN?
La oferta vinculante es el documento con todas las condiciones del préstamo mercantil: importe, tipo de interés fijo, plazo, cuota, forma de devolución, comisiones, gastos y garantía; el prestamista se compromete a mantenerlas durante el plazo que indica. La FEIN es su equivalente para un consumidor que hipoteca su vivienda bajo la Ley 5/2019, con un formato oficial y un periodo de reflexión obligatorio antes de firmar. Con la oferta vinculante no hay periodo de reflexión: la empresa la acepta y se fija fecha en la notaría.
¿Qué es un hipotecante no deudor y qué arriesga el socio que aporta su vivienda?
Es quien hipoteca un inmueble suyo para garantizar la deuda de otro, en este caso de la sociedad, sin ser él quien debe el dinero. Responde solo con ese inmueble, no con el resto de su patrimonio, a diferencia del avalista o fiador. Si lo que aporta es su vivienda, al ser persona física y un inmueble residencial, esa parte de la operación queda bajo la Ley 5/2019: el socio recibe la FEIN, tiene periodo de reflexión y el notario comprueba que entiende lo que firma.
¿Qué diferencia hay entre la carencia y el capital al vencimiento?
En la carencia la empresa paga solo intereses durante unos meses y después pasa a la cuota constante; el plazo total no cambia y el capital se devuelve mes a mes a partir de entonces. Con el capital al vencimiento se pagan intereses durante todo el plazo y el capital de una vez al final; es la fórmula habitual a partir de 1 M€, a 24-36 meses, con un contrato a 12 meses que se renueva año a año. La carencia se ofrece a particulares y a empresas; el capital al vencimiento, solo a sociedades.
¿Qué pasa si la empresa no puede devolver el préstamo?
Primero se busca una salida: refinanciar con el banco, vender el inmueble o renovar el plazo si la modalidad lo permite; cuanto antes nos lo digas, más opciones hay. Si no se paga, el prestamista puede reclamar la deuda y ejecutar la hipoteca sobre el inmueble en garantía; la sociedad responde además con el resto de su patrimonio, y el socio hipotecante no deudor solo con el inmueble que aportó. Por eso la cuota se calcula para que quepa en la tesorería real del negocio, no en la prevista.
