Normativa de protección al prestatario en un contrato hipotecario

La nueva ley 55/2019 se diseñó para proporcionar un extra de seguridad y protección a los clientes de préstamos hipotecarios, en parte por la presión social que llevaron a cabo varias asociaciones y colectivos como la PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca) y para adaptar la normativa española a la Directiva Europea que regulaba las mismas operaciones.

La entrada en vigor de la nueva normativa ofrecía más transparencia en los contratos, más tiempo obligatorio de negociación (para evitar presiones en el firma del préstamo) y menos posibilidades de que el cliente firmase un préstamo junto con otros productos que no quería ni necesitaba.

En el post de esta semana vamos a describir de forma breve lo que dice la ley en cuanto a las normas de protección del prestatario, que podemos encontrar en el Capítulo II de la publicación en el BOE de la ley.


Las nuevas medidas de protección a los clientes de préstamos hipotecarios

La actualización de las condiciones de contratación de préstamos hipotecarios está diseñada para evitar las cláusulas abusivas para los prestatarios, después de que la seguridad y credibilidad del sistema de créditos hipotecarios fuese puesta en entredicho durante mucho tiempo. Además de mejorar todo lo relacionado con la transparencia de los contratos hipotecarios, la nueva normativa introdujo las siguientes medidas .

Menos gastos directos para el prestatario

gastos para el prestamista en un contrato hipotecario

Gastos para el prestamista: se hará cargo de todos menos de la tasación del inmueble

La ley marca que será el prestamista quien pague:

  • Los gastos de notaría
  • El registro
  • Los gastos de gestoría y/o profesionales independientes

El prestatario por otro lado deberá hacerse cargo de los gastos de tasación del inmueble (que suelen rondar los 250€, más información aquí) y de las copias simples de la escritura en el caso de solicitarlas.

Menos comisiones por realizar reembolsos/amortizaciones anticipadas totales o parciales

Ya vimos en otro artículo las ventajas para el cliente de realizar un reembolso anticipado, donde pudimos analizar que la ley marca ciertos límites en cuanto a los gastos para el prestatario que supone adelantar el pago de la deuda.

En concreto las comisiones que puede exigir el prestamista están limitadas de la siguiente forma:

  • Préstamos de interés variable:
    • 0,25% durante los tres primeros años
    • 0,15% durante los cinco siguientes
    • Después de ese plazo el prestamista no podrá cobrar comisión alguna
  • Préstamos de interés fijo:
    • 2% durante los diez primeros años
    • 1,5% después de los diez primeros años

*En el caso de que firmes un préstamo hipotecario con nosotros se tratará de un préstamo a tipo fijo, tipo que te comunicaremos después de analizar tu situación y posibilidades de pago.

Es obligatorio tasar el inmueble objeto de hipoteca a través de un profesional tasador ajeno al prestamista

Antes era común que fuese la propia entidad bancaria quién se encargase de la tasación del inmueble para la firma de la hipoteca, pudiendo inflar el valor del mismo para así poder ofrecer un préstamo hipotecario más abultado.

La entrada en vigor de la normativa 5/2019 marca que será el cliente quien se encargue de tasar el inmueble por su cuenta, abonando el gasto correspondiente de su bolsillo.

Además en el caso de subasta del bien hipotecado la normativa marca ahora que el precio fijado en la tasación será el 100% del valor que se deberá usar en la subasta. 

Más tiempo para firmar el préstamo

más tiempo para firmar el contrato hipotecario

10 días para analizar la oferta de préstamo

Como ya hemos visto en varios artículos anteriores de nuestra serie de análisis de la ley 5/2019, el préstamo no podrá firmarse si no han pasado 10 días desde que el prestamista ha enviado toda la documentación (junto con el borrador de contrato) a la notaría del cliente.

Esto se hace porque así:

  • El cliente y su notario pueden analizar el contrato y sus condiciones de forma independiente al prestamista
  • El cliente dispone de tiempo suficiente para comparar otras ofertas
  • Se evitan las presiones comerciales por parte del prestamista para la firma del contrato

Más información y más simplificada

Para evitar el hecho de introducir cláusulas y condiciones cuyo significado no entiende absolutamente nadie que no sea un experto en la materia, la normativa ha introducido cambios en las obligaciones de información que se deben pasar al cliente.

Cómo vimos en nuestro artículo donde describimos nuestro protocolo de estudio y firma de préstamos, se debe remitir al notario del cliente las fichas FIAE y FEIN junto con el resto de documentación relativa al préstamo.

Más ayuda por parte del notario hacia el cliente

En el artículo 15 de la Ley 5/2019 se especifica de forma explícita que el cliente tiene derecho a una intervención notarial precontractual gratuita (lo que vendría a ser como una sesión de resolución de dudas) respecto al contrato de préstamo que quiere firmar.

También deberá someterse a un test de juicio para que el notario sepa que el cliente conoce exactamente las condiciones y consecuencias económicas del préstamo que quiere firmar.

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