Lo que conviene saber
¿Qué debo saber antes de ampliar mi hipoteca para reformar la casa?
Ampliar la hipoteca para reformar la casa exige una novación ante notario, una nueva tasación y que el banco vuelva a estudiar tus ingresos. La ampliación se inscribe en el Registro de la Propiedad y genera gastos de notaría, registro y gestoría. El banco puede aprovechar para revisar el diferencial, alargar el plazo o pedirte nuevos productos vinculados. Compara el coste total con el de un préstamo independiente, porque la nueva cuota incluirá también el capital que ya debías.
¿Qué condiciones debo comparar entre las ofertas de financiación para reformar una vivienda?
La primera cifra que debes comparar es la TAE, porque suma intereses y comisiones, mientras que el TIN solo refleja el interés. Revisa además el plazo, la cuota resultante, la comisión de apertura, lo que cuesta cancelar antes de tiempo y los productos vinculados, como seguros o domiciliación de la nómina. Pregunta también qué garantía exige cada oferta y en cuánto tiempo llega el dinero, porque la obra suele tener pagos comprometidos con el contratista.
¿Me conviene pagar la reforma con la tarjeta o con el aplazamiento que ofrece la constructora?
Pagar la reforma con la tarjeta en modo revolving o con el aplazamiento de la constructora suele salir caro cuando el importe es alto, porque sus intereses superan con frecuencia a los de un préstamo a plazo. La tarjeta revolving alarga la deuda y encarece cada pago pendiente. El aplazamiento puede encajar en importes pequeños y plazos cortos, siempre que conozcas la TAE y qué financiera está detrás. Para una obra de cierta envergadura, una cuota fija te da más control.
¿Qué gastos de una reforma se pueden financiar además del coste de la obra?
Además de la obra, puedes financiar los honorarios del arquitecto o del aparejador, el proyecto técnico, la licencia y el impuesto municipal de construcciones (ICIO), la dirección de obra, el mobiliario y los electrodomésticos nuevos. También es habitual incluir el alquiler temporal de otra vivienda mientras no puedes vivir en la tuya. Suma siempre un margen para imprevistos, porque en una rehabilitación aparecen a menudo problemas ocultos al abrir paredes, suelos o instalaciones.
¿Conviene financiar todo el presupuesto de la reforma o aportar parte de mis ahorros?
Aportar parte de tus ahorros reduce el importe financiado, la cuota y los intereses totales, y suele convenir siempre que no te deje sin colchón. Lo prudente es conservar un fondo de emergencia de varios meses de gastos y financiar el resto. Si tus ahorros rinden menos que el interés del préstamo, usarlos sale más barato que pedir prestado. Si la obra puede desviarse o necesitas liquidez para otros fines, financiar una parte mayor te da margen.
Cómo lo hacemos en Prestamistas.es
¿Puedo financiar con vuestros prestamistas la reforma de un local o una nave, no solo la vivienda?
En Prestamistas.es estructuramos préstamos para reformar un local o una nave a través de nuestros prestamistas particulares y privados, no solo para la vivienda. Siempre es un préstamo con garantía hipotecaria: la garantía puede ser el propio local o la nave, tu vivienda u otro inmueble de un familiar que firme como hipotecante no deudor. El importe máximo es el 40 % de la tasación y la cuota se estudia con tus ingresos reales.
¿Puedo juntar en un solo préstamo el dinero de la reforma y la cancelación de mis deudas?
Puedes reunir en un único préstamo el dinero de la obra y la cancelación de tus deudas, con una sola cuota fija y un plazo de hasta 20 años. Las deudas pueden liquidarse en la propia firma ante notario y el resto del importe te llega para la reforma. Es la misma lógica con la que te ayudamos a
reunificar deudas: el total no supera el 40 % de la tasación y la cuota debe caber en tus ingresos.
Si el banco no me amplía la hipoteca para la reforma, ¿cómo lo resolvéis con una segunda garantía?
Lo habitual no es añadir una segunda hipoteca: nuestro préstamo cancela en la firma la hipoteca que tienes con el banco y te entrega además el dinero de la reforma, todo dentro del 40 % del valor de tasación. Mantener viva la hipoteca bancaria y sumar una segunda carga solo se estudia de forma excepcional. Otra vía es aportar como garantía un segundo inmueble libre de cargas, tuyo o de un familiar, sin tocar la ampliación de hipoteca que el banco te ha negado.
¿Qué parte del valor de mi vivienda puedo conseguir para pagar la reforma?
Como máximo, puedes obtener el 40 % del valor de tasación de tu vivienda, y lo habitual se sitúa entre el 25 % y el 40 % según tus ingresos y el perfil de la operación. Con una vivienda tasada en 200.000 €, un
préstamo para reformas de 60.000 € supone el 30 %. El importe mínimo es de 15.000 € y el plazo llega hasta 20 años. Si hay una hipoteca pendiente, se cancela en la firma y cuenta dentro de ese máximo.
¿Puedo pedir el préstamo con un piso que quiero reformar para ponerlo en alquiler?
Puedes usar como garantía el piso que vas a reformar para alquilar, siempre que esté a tu nombre y su tasación sea suficiente. El importe se calcula sobre su valor actual, antes de la obra, con un máximo del 40 %. Para la cuota contamos los ingresos que ya acreditas hoy: las rentas futuras del alquiler no computan hasta que existan contratos y cobros reales. Si el piso no basta como garantía, puedes aportar tu vivienda u otro inmueble.
Conceptos que te ayudan a decidir
¿Qué es la licencia de obra mayor y en qué reformas de vivienda es obligatoria?
La licencia de obra mayor es la autorización municipal que exigen las obras que afectan a la estructura, la fachada, la distribución general o el volumen de un edificio. Suele ser obligatoria al tirar o mover muros de carga, ampliar superficie, cambiar el uso o rehabilitar fachadas, y requiere un proyecto firmado por un técnico competente. Las reformas interiores que no tocan la estructura suelen tramitarse como obra menor o con declaración responsable. Cada ayuntamiento concreta los supuestos en sus ordenanzas.
¿Qué es una certificación de obra y por qué protege al propietario durante la reforma?
Una certificación de obra es el documento, normalmente firmado por la dirección facultativa, que acredita qué parte de la obra se ha ejecutado en un periodo y cuánto vale. Protege al propietario porque le permite pagar al contratista solo lo realmente hecho, en lugar de adelantar importes. Si la obra se para o surge un conflicto, las certificaciones prueban lo ejecutado y lo pagado. En reformas de cierto tamaño conviene pactar en el contrato que los pagos se hagan contra certificación.
¿Qué diferencia hay entre ampliar capital por novación y firmar una segunda hipoteca?
La novación con ampliación de capital modifica la hipoteca que ya tienes: aumenta la deuda con el mismo acreedor y conserva el rango original, salvo que existan cargas posteriores inscritas, cuyos titulares deben aceptarla según el art. 4.3 de la Ley 2/1994. La segunda hipoteca es un préstamo nuevo, a menudo con otro acreedor, que se inscribe detrás de la primera. Ese segundo rango supone más riesgo para quien presta y suele traducirse en un interés más alto.
¿Qué garantía legal tienen las obras de reforma frente a defectos de construcción?
Si la reforma requiere proyecto porque altera la estructura o la configuración del edificio, se aplica la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación: diez años para daños estructurales, tres para defectos que afectan a la habitabilidad y uno para los de acabado. En reformas menores rige el contrato de obra del Código Civil y, si contratas con una empresa, la normativa de consumo. Guarda el contrato, el presupuesto aceptado y las facturas para poder reclamar.
¿Qué es la retención de garantía en un contrato de reforma y cuánto tiempo se mantiene?
La retención de garantía es un porcentaje de cada pago, habitualmente en torno al 5 %, que el propietario retiene al contratista hasta comprobar que la obra no presenta defectos. Se devuelve al terminar el plazo pactado, que suele ir de seis meses a un año desde la recepción de la obra. Es una práctica contractual y no una obligación legal: su porcentaje, su duración y la posibilidad de sustituirla por un aval dependen de lo que firméis.
