Permuta inmobiliaria o hipotecaria: qué es y cómo funciona

Dos viviendas que se intercambian en una permuta inmobiliaria

La permuta es el contrato por el que cada parte se obliga a dar una cosa para recibir otra (art. 1538 del Código Civil); cuando lo que se cambia son inmuebles, hablamos de permuta inmobiliaria.

La «permuta hipotecaria» no es una figura legal distinta: es la misma permuta cuando uno de los inmuebles, o los dos, tiene una hipoteca, y eso obliga a resolver esa carga antes de la firma o a que el banco acepte que el nuevo propietario se subrogue en la deuda.

Permutar es intercambiar, no vender: no hay un precio en dinero, sino dos inmuebles que cambian de dueño en la misma escritura. Aquí tienes qué es, cómo se hace, qué pasa cuando alguna de las dos fincas tiene hipoteca, cuánto tributa cada parte y qué comprobar en el Registro antes de firmar.

Qué es la permuta inmobiliaria

El Código Civil regula la permuta en los artículos 1538 a 1541, y la define como el contrato por el que cada contratante se obliga a dar una cosa para recibir otra. Aplicada a inmuebles, la permuta inmobiliaria intercambia una vivienda, un local, un solar o cualquier finca por otro inmueble, sin que medie necesariamente dinero.

Se llama permuta pura cuando los dos bienes tienen un valor parecido, y permuta con compensación (lo habitual, porque es difícil que dos inmuebles valgan exactamente lo mismo) cuando la parte que entrega el bien de menor valor paga la diferencia en dinero.

La figura se usa entre particulares que quieren cambiar de vivienda sin pasar por una venta y una compra sucesivas, entre herederos que reparten varios inmuebles, o entre el dueño de un solar y un promotor, en lo que se conoce como permuta de solar por obra futura.

En todos los casos, cada parte es a la vez vendedora de lo que entrega y compradora de lo que recibe, y esa doble condición es la que marca después su tributación.

Qué es la permuta hipotecaria

Cuando alguno de los inmuebles que se van a permutar tiene una hipoteca pendiente, en la práctica se habla de «permuta hipotecaria». No existe ese contrato en el Código Civil ni en la Ley Hipotecaria: es la permuta de siempre, con una carga registral de por medio que hay que resolver antes de que la escritura pueda inscribirse limpia. Hay dos caminos:

Subrogación del nuevo propietario en la hipoteca. El art. 118 de la Ley Hipotecaria permite pactar que quien recibe el inmueble hipotecado se haga cargo de la deuda pendiente, pero esa subrogación no libera al deudor original frente al banco salvo que este la acepte expresamente. Si el banco no consiente, el que permutó sigue respondiendo de una deuda sobre una casa que ya no es suya.
Cancelación de la hipoteca antes o en el mismo acto de la firma. Es la vía que se usa casi siempre en la práctica: se liquida lo pendiente con el banco, se cancela la hipoteca en el Registro y el inmueble llega a la permuta libre de cargas. Cuando no hay liquidez para hacerlo con recursos propios, hace falta financiación puente para cancelar esa hipoteca antes de firmar.

El mismo criterio se aplica si es el inmueble que vas a recibir el que arrastra la carga: antes de aceptar la permuta, comprueba en qué situación queda esa hipoteca y quién responde de ella si algo falla.

Cómo funciona una permuta inmobiliaria paso a paso

El proceso se parece al de una compraventa, con una diferencia de fondo: en vez de una tasación hay dos.

Negociación entre las partes. Se acuerda qué inmuebles se intercambian y si hace falta una compensación en dinero por la diferencia de valor.
Tasación de cada inmueble. Una sociedad homologada, o un perito independiente, valora los dos bienes por separado. Sin esa referencia, la compensación se negocia a ciegas.
Comprobación registral. Se pide una nota simple actualizada de cada finca: titularidad, cargas, superficie y descripción. Es el paso que evita sorpresas después de firmar.
Resolución de las cargas previas. Si alguno de los inmuebles tiene hipoteca u otra carga, se cancela o se pacta la subrogación con el consentimiento del banco antes de la escritura.
Escritura pública de permuta. Se firma ante notario, con la identidad de las partes, la descripción de ambos inmuebles, su valor y, si la hay, la compensación económica.
Liquidación de impuestos e inscripción. Cada parte liquida el impuesto que le corresponde por lo que adquiere y la escritura se inscribe en el Registro de la Propiedad a nombre de los nuevos titulares.

La permuta de solar por obra futura

Es la variante más habitual en el sector promotor: el dueño de un solar lo entrega a una promotora y, a cambio, no recibe dinero sino una o varias viviendas del edificio que se va a construir sobre ese mismo suelo.

Es una permuta de cosa presente (el solar, que se entrega ya) por cosa futura (las viviendas, que todavía no existen), admitida por la doctrina registral siempre que el objeto futuro quede suficientemente determinado en la escritura: número de viviendas, superficie aproximada, plazo de entrega y penalización si no se cumple.

El riesgo principal es que la promoción no se termine o se retrase. Por eso conviene exigir garantías adicionales: una condición resolutoria inscrita en el Registro que permita recuperar el solar si el promotor incumple, un aval o seguro que cubra las cantidades entregadas si las hubiera, y un plazo cierto de entrega.

Cuando quien permuta el suelo es un particular y quien construye es una empresa que actúa en el ejercicio de su actividad, la fiscalidad de la operación cambia frente a una permuta entre particulares, como se ve en el siguiente apartado.

Permuta inmobiliaria y compraventa: en qué se diferencian

Son dos contratos distintos regulados en títulos distintos del Código Civil, y esa diferencia de fondo se nota en la práctica: en la compraventa siempre hay un precio en dinero; en la permuta, el precio es otro inmueble.

Comparativa entre la permuta inmobiliaria y la compraventa: entrega, compensación, hipoteca previa, impuestos y tasaciones — La permuta intercambia inmuebles y cada parte tributa por lo que recibe; la compraventa cambia un inmueble por dinero y solo tributa quien vende. Fuente: Prestamistas.es · Kontactalia Finance, 2026.

La consecuencia práctica más importante está en las dos últimas filas: en una compraventa solo hay una tasación y solo el vendedor tiene ganancia patrimonial; en una permuta hacen falta dos tasaciones y las dos partes declaran ganancia por el bien que entregan, aunque no hayan recibido ni un euro en efectivo.

Cuánto tributa una permuta: ITP, IVA, IRPF y plusvalía municipal

La regla general es sencilla de enunciar y algo más laboriosa de aplicar: cada parte tributa por lo que adquiere, como si comprara ese inmueble por su valor de mercado.

ITP o IVA, según quién transmite. Cuando ambas partes son particulares que no actúan como empresarios, cada una liquida el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) por el valor del inmueble que recibe, al tipo que fije su comunidad autónoma, que varía y conviene comprobar en cada caso.
Si una de las partes es un promotor o empresario que entrega el inmueble en el ejercicio de su actividad (el caso típico de la permuta de solar por obra futura), esa transmisión tributa por IVA en lugar de ITP, además del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) sobre la escritura.
IRPF por la ganancia patrimonial. Cada parte calcula, en su declaración de la renta, la diferencia entre el valor de adquisición del bien que entrega y su valor de mercado en el momento de la permuta. Esa diferencia tributa como ganancia patrimonial, igual que en una venta, aunque el pago se haya hecho «en especie» con otro inmueble.
Si el bien que entregas es tu vivienda habitual, revisa con un asesor fiscal si te aplican las mismas reglas de exención que en una compraventa.
Plusvalía municipal (IIVTNU). Cada parte que transmite un inmueble urbano liquida este impuesto local por el incremento de valor del suelo, salvo que acredite que no ha habido incremento entre la adquisición y la permuta. Lo gestiona el ayuntamiento donde esté cada finca, por lo que en una permuta con inmuebles en municipios distintos hay dos liquidaciones separadas.

Antes de firmar conviene que cada parte calcule su factura fiscal con su propio asesor: al ser dos transmisiones simultáneas, el coste tributario de una permuta puede acabar siendo más alto de lo que parece a primera vista, sobre todo cuando alguno de los inmuebles se compró hace muchos años y su valor se ha revalorizado mucho.

Gastos de notaría, registro y tasación

Los gastos de formalizar una permuta se calculan sobre la suma del valor de los dos inmuebles, y no sobre uno solo, porque la base de la escritura incluye ambas transmisiones. Eso significa notaría y AJD algo más caros que en una compraventa del mismo importe.

A la hora de repartirlos, lo habitual es que cada parte pague la tasación del inmueble que entrega y que notaría, gestoría y registro se dividan a partes iguales o según lo que las partes pacten expresamente en el contrato; a diferencia de un préstamo hipotecario, aquí no hay una norma que fije quién paga qué, por lo que conviene dejarlo por escrito antes de la firma.

Ventajas y riesgos de la permuta inmobiliaria

Lo que resuelve

Permite cambiar de inmueble sin necesidad de vender antes y esperar a cobrar.
Reduce el dinero en efectivo que hace falta mover, salvo la compensación si los valores no coinciden.
Es útil cuando el objetivo es cambiar de propiedad en lugar de conseguir liquidez: mudarte, unir dos herencias, ceder un solar a cambio de vivienda construida.
No depende de que un banco conceda una hipoteca de compra a ninguna de las dos partes.

Lo que tienes que vigilar

Valorar bien dos inmuebles es más difícil que valorar uno: si una de las tasaciones es floja, una parte sale perdiendo.
Cualquier carga oculta (hipoteca no cancelada, embargo, servidumbre) en cualquiera de las dos fincas puede tumbar la operación después de firmada.
Un ocupante o inquilino no declarado en el inmueble que recibes se convierte en tu problema desde el día siguiente a la escritura.
En la permuta de solar por obra futura, el riesgo de que la promoción no se termine recae sobre quien entregó el suelo.
El coste fiscal conjunto (ITP o IVA, IRPF y plusvalía municipal por partida doble) puede ser más alto de lo previsto si no se calcula antes de firmar.

Antes de firmar: qué comprobar en la nota simple

La nota simple informativa del Registro de la Propiedad es el documento que confirma lo que de verdad hay inscrito sobre cada finca, y conviene pedirla actualizada, de pocas semanas, para las dos propiedades que se van a permutar, no únicamente para la que recibes tú:

Titularidad. Que quien firma la escritura sea realmente el propietario inscrito, o esté autorizado a actuar en su nombre.
Cargas. Hipotecas, embargos, afecciones fiscales o servidumbres inscritas que haya que cancelar o asumir antes de firmar.
Descripción y superficie. Que la finca registral coincida con la realidad física y con los datos catastrales; una diferencia grande puede indicar una obra no declarada.
Situación de ocupación. Si hay un arrendamiento vigente o alguien viviendo en el inmueble sin título, porque eso condiciona lo que vas a recibir a cambio.
Deudas de comunidad y recibos. Cuotas de comunidad pendientes e IBI al corriente de pago, que en la práctica suelen exigirse acreditados en la propia notaría.

Cuándo un prestamista particular puede ayudarte antes de una permuta

El caso más frecuente en el que entramos nosotros está en el paso previo a la permuta: tienes una hipoteca pendiente sobre el inmueble que quieres permutar y el banco no te la cancela a tiempo, o exige liquidar toda la deuda de una vez y no te llegan los ahorros.

Un préstamo con la garantía de esa misma vivienda puede cancelar la hipoteca en la firma y dejar el inmueble libre de cargas para que la permuta se cierre sin depender de que el banco consienta la subrogación.

Vivienda tasada en 150.000 €: préstamo de 49.500 € que cancela la hipoteca previa y deja 4.500 € para la permuta — Ejemplo: para permutar una vivienda con una hipoteca de 45.000 € pendiente, un préstamo del 33 % de la tasación la cancela en la firma y deja margen para los gastos. Fuente: Prestamistas.es · Kontactalia Finance, 2026.

Un ejemplo con números: una vivienda tasada en 150.000 € tiene una hipoteca pendiente de 45.000 €. Un préstamo de 49.500 €, el 33 % del valor de tasación, cancela esos 45.000 € en la firma y deja 4.500 € para cubrir notaría, registro y gestoría de la propia permuta. Con un TIN del 10 % y sistema francés, la cuota depende del plazo:

A 10 años: cuota de 654,15 € al mes, 78.497,54 € devueltos y 28.997,54 € de intereses.
A 15 años: cuota de 531,93 € al mes, 95.747,32 € devueltos y 46.247,32 € de intereses.
A 20 años: cuota de 477,69 € al mes, 114.644,57 € devueltos y 65.144,57 € de intereses.

Como la cancelación anticipada parte del 0 %, tomar el plazo largo no te ata: en cuanto la permuta se cierra y, si toca, vendes o refinancias, puedes liquidar el préstamo con cancelación anticipada desde el 0 %; si hay compensación, consta en la FEIN. Estructuramos estas operaciones a través de nuestros prestamistas particulares y privados, sin adelantos de dinero, con llamada en 24 h y viabilidad en 24-48 h.

Preguntas frecuentes sobre la permuta inmobiliaria

Lo que conviene saber

¿Es buena idea permutar mi piso con una inmobiliaria a cambio de otro?

Puede ser buena idea si necesitas cambiar de vivienda sin vender antes la tuya, siempre que cada inmueble se valore con una tasación independiente y no con la cifra que proponga la inmobiliaria. Conviene firmar la permuta en una sola escritura en la que ambas viviendas se transmitan a la vez, para que nadie entregue la suya sin recibir la otra. Revisa la nota simple del piso que recibes y exige que llegue libre de cargas. Compara también el valor que te reconocen con lo que obtendrías vendiendo.

¿Dónde encuentro a alguien que quiera permutar su vivienda con la mía?

Lo más útil es buscar anuncios que indiquen «se acepta permuta» en los portales inmobiliarios y preguntar en las agencias de tu zona que trabajan intercambios. Si tienes un solar, los interlocutores naturales son los promotores que buscan suelo a cambio de obra. El boca a boca también funciona, porque permutar la vivienda exige coincidir en zona y valor. Cuando aparezca alguien, verifica en el Registro de la Propiedad que es el titular y que la vivienda no arrastra cargas.

¿Se puede permutar una vivienda de protección oficial?

Una vivienda de protección oficial puede permutarse, pero con las limitaciones de su calificación mientras siga vigente. Normalmente hace falta autorización o comunicación previa a la comunidad autónoma, el valor asignado no puede superar el precio máximo legal y la Administración puede tener derechos de tanteo y retracto. Quien recibe la vivienda tiene que cumplir además los requisitos de acceso. Si la vivienda ya está descalificada, se permuta como cualquier otra.

¿Qué pasa si el constructor no entrega los pisos de una permuta de solar?

Si el constructor no entrega los pisos, puedes exigir el cumplimiento o la resolución del contrato, con indemnización en ambos casos (art. 1124 del Código Civil). La protección real depende de lo que se pactó. Con una condición resolutoria inscrita en el Registro recuperas el solar frente a terceros, y con un aval bancario o un seguro cobras sin esperar a un pleito. Sin esas coberturas, si el promotor entra en concurso tu crédito queda expuesto.

¿Cuánto tarda en formalizarse una permuta inmobiliaria desde el acuerdo?

Una permuta de inmuebles ya construidos y libres de cargas puede firmarse en pocas semanas desde el acuerdo, el tiempo de reunir tasaciones, notas simples, certificados y cita en notaría. Se alarga si alguno de los inmuebles tiene una hipoteca que cancelar, si intervienen herederos o si la vivienda es protegida y necesita autorización. En la permuta de solar por obra futura, la entrega de los pisos depende de la licencia y de la construcción, y se mide en años.

Cómo lo hacemos en Prestamistas.es

¿Podéis prestarme sobre la vivienda que recibo en permuta cuando esté inscrita a mi nombre?

Sí. Una vez inscrita a tu nombre en el Registro de la Propiedad, la vivienda recibida en permuta sirve de garantía como cualquier otra. A través de nuestros prestamistas particulares y privados te gestionamos desde 15.000 €, con TIN desde el 10 % y hasta 20 años con cuota fija. El importe se fija según su tasación y tus ingresos. Tienes todas las condiciones en la página de préstamos con garantía hipotecaria.

¿Cuenta el valor pactado en la permuta o la tasación homologada para calcular mi préstamo?

Cuenta la tasación homologada, no el valor que pactasteis en la escritura de permuta. La hace una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con la metodología de la Orden ECO/805/2003, y sobre ese valor se calcula el importe máximo que podemos concederte. Si el valor pactado fue alto, la tasación puede quedarse por debajo. Si fue bajo, tampoco te limita, porque lo que manda es el informe del tasador.

¿Puedo pagar los impuestos de la permuta con un préstamo sobre otra propiedad mía?

Sí, si esa otra propiedad está a tu nombre y la operación encaja: el préstamo se concede con su garantía y el destino del dinero lo decides tú. Vigila los plazos. Desde la documentación completa hasta la firma pasan en torno a 15 días, y los impuestos de la permuta, sea ITP o IVA con AJD, tienen su propio plazo de autoliquidación. Conviene empezar el estudio antes de firmar la permuta, no cuando el plazo esté a punto de vencer.

¿Qué documentación de la permuta necesitáis para estudiar el préstamo sobre el nuevo inmueble?

Necesitamos la escritura de permuta con la nota de inscripción del Registro, o una nota simple actualizada que ya te muestre como titular. Añade tu DNI, tus justificantes de ingresos y el último recibo de cada préstamo vigente. Si la permuta es reciente, ayuda la autoliquidación del impuesto correspondiente. Con eso te damos la viabilidad en 24-48 h y, si sigues adelante, se encarga la tasación del inmueble recibido.

¿Me prestáis si la vivienda recibida en permuta aún tiene cargas del anterior dueño?

Sí, siempre que esas cargas se cancelen en la propia firma con el préstamo y el total quepa dentro del 40 % del valor de tasación. Mantener una hipoteca anterior y añadir otra detrás solo se estudia de forma excepcional. Antes revisa la escritura de permuta: si el otro permutante se obligó a entregar la vivienda libre de cargas, le corresponde cancelarlas a él. Si ya las asumiste tú, el préstamo puede liquidarlas y te ayudamos a calcular el margen.

Conceptos que te ayudan a decidir

¿Qué es la condición resolutoria en una permuta de solar por obra futura?

Es la cláusula que permite al dueño del solar resolver la permuta y recuperar el terreno si el constructor no entrega la obra pactada en plazo. Inscrita en el Registro de la Propiedad, es oponible a terceros, incluidos los compradores y los bancos que financien la promoción. Por eso las entidades suelen pedir al cedente que la posponga a su hipoteca. Aceptarlo reduce tu protección, así que conviene sustituirla por un aval o un seguro equivalente.

¿Qué son la declaración de obra nueva y la división horizontal tras una permuta de solar?

La declaración de obra nueva es la escritura que hace constar en el Registro de la Propiedad el edificio construido sobre el solar, con la licencia y el certificado final de obra. La división horizontal divide ese edificio en fincas registrales independientes, cada una con su cuota de participación. En la permuta de solar son el paso previo para que te adjudiquen tus pisos como fincas propias. Sin ellas no puedes venderlos ni hipotecarlos por separado.

¿Qué es el saneamiento por evicción si pierdes el inmueble recibido en permuta?

La evicción es perder, por sentencia firme, un inmueble recibido porque un tercero tenía un derecho anterior sobre él. En la permuta, el art. 1540 del Código Civil te deja elegir entre recuperar lo que entregaste o reclamar daños y perjuicios. La recuperación solo es posible mientras el bien siga en poder del otro permutante y sin perjudicar a terceros de buena fe. Por eso conviene revisar la titularidad y las cargas en el Registro antes de firmar.

¿Tiene derecho de tanteo y retracto el inquilino si permutas la vivienda alquilada?

En principio no. El art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos concede tanteo y retracto al inquilino en caso de venta, y la jurisprudencia mayoritaria excluye la permuta porque el inquilino no puede entregar el inmueble que da el otro permutante. La excepción es la permuta que encubre una venta, por ejemplo cuando la mayor parte se paga en dinero (art. 1446 del Código Civil). Revisa también el contrato, que puede incluir la renuncia a ese derecho.

¿Cómo se reclaman los vicios ocultos del inmueble recibido en una permuta?

La permuta se rige por las normas de la compraventa (art. 1541 del Código Civil), así que puedes reclamar por los vicios ocultos que hagan el inmueble impropio para su uso. Eliges entre resolver el contrato o pedir una rebaja proporcional del valor, y la acción caduca a los seis meses desde la entrega (art. 1490). Si el defecto es constructivo en una obra nueva, también puedes acudir a las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Si lo que necesitas es financiación

Liquidez urgente con tu vivienda · Respuesta en 24 h, viabilidad en 24-48 h y firma ante notario en unos 15 días.
Hipoteca estando en ASNEF · Con la garantía de un inmueble, el préstamo paga la deuda del fichero en la firma y, con el justificante, pides tú la baja.
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Todos se conceden a través de los prestamistas particulares y privados de Prestamistas.es, siempre con la garantía de un inmueble y con contrato ante notario.

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